VERZOEKSCHRIFT EX ARTIKEL 8, DERDE LID, OVERLEGWET (WOHV), 30 augustus 2013
Ingediend door:
Bewonerscommissie Amstel
p/a Amstel 296-N, 1017 AN
inzake:
het besluit van Woningstichting Rochdale, Bos en Lommerplein 303 (Postbus 56659, 1040 AR) te Amsterdam, om de 99 huurwoningen van het Rochdale-complex Amstel 288 A t/m 298 M (Postcode 1017 AN) te vervreemden.
De woningstichting informeerde de Bewonerscommissie over haar voornemen tot verkoop bij brief van 09-11-2012 met kenmerk GELA/5139567 (productie 1). De Bewonerscommissie reageerde eerst betreffende de termijn (productie 2). Vervolgens adviseerde de Bewonerscommissie afwijzend over het voornemen, ingevolge artikel 5, eerste lid, Overlegwet, bij brief van 13-01-2013 (productie 3). Bij brief van 16-01-2013 met kenmerk GELA/5230813 (productie 4) deelde de woningstichting mee, het advies van de Bewonerscommissie naast zich neer te zullen leggen.
Het verzoek van de Bewonerscommissie Amstel aan de rechtbank luidt, om ex artikel 8, derde lid, Overlegwet te willen bepalen dat het besluit van de woningstichting tot VERKOOP van de 99 huurwoningen NIET mag worden UITGEVOERD.
Toelichting
Overeenkomstig de ‘Circulaire Verkoop Corporatiewoningen MC 2011-04’, biedt de woningstichting de huurwoningen eerst te koop aan aan de zittende huurders. Zij zond alle bewoners van het complex een ongedateerde brief met kenmerk CPL15001/40228 (productie 5).
De eerste ondergetekende van dit verzoekschrift reageerde op voornoemde brief. Hij deelde de makelaar mee dat zijn belangstelling met name de wijze betreft, waarop Rochdale een woning te koop kan aanbieden aan een huurder met een gering inkomen, die op grond van zijn leeftijd NIET in aanmerking komt voor een HYPOTHEEK; en dit om de andere bewoners hierover te kunnen inlichten (productie 6). Het antwoord van de makelaar luidt: ‘Indien er geen hypotheek is, is hiervoor geen oplossing. De huurder kan dan blijven huren’ (eveneens in productie 6). Dit laatste zal het geval zijn voor vrijwel alle huurders in dit complex, gezien hun inkomen en hun leeftijd. Aan de Bewonerscommisie zijn geen gevallen bekend waarin een woning van dit complex aan een zittende huurder is of wordt verkocht.
GRONDEN VAN HET VERZOEK
Voor het voornemen tot verkoop noemt de woningstichting twee beweegredenen: I) zich terugtrekken uit Amsterdam-Centrum en II) een financiële noodzaak.
Beide beweegredenen acht de Bewonerscommissie ondeugdelijk.
Voorts diende de woningstichting ingevolge artikel 4, tweede lid, Overlegwet aan te geven welke gevolgen voor de betrokken huurders uit het voornemen voortvloeien. Dit heeft de woningstichting niet gedaan.
I) Zich terugtrekken uit ‘wijken’ met weinig ‘bezit’
In haar thans geldende meerjarenplan ‘Rochdale geeft Thuis’ schrijft de woningstichting op blzz. 24/25 (productie 7; ook op internet: http://www.rochdale.nl/uploads/files/1/Rochdale_geeft_Thuis_boekje.pdf:
“Wij streven naar gevarieerde wijken, met verschillende soorten woningen en een gevarieerd samengestelde bevolking. (…) In wijken waar die variatie al bestaat en de leefbaarheid naar wens is, handhaven wij, samen met andere woningcorporaties, zoveel sociale huurwoningen als minimaal nodig zijn.”
In haar brief van 16-01-2013 (productie 3, blz. 2, onder Leefbaarheid) schrijft de woningstichting daarentegen: “In wijken waarin de leefbaarheid goed is, wat het geval is in uw wijk, heeft variatie van huur en koop geen invloed op de leefbaarheid.”
De tegenstrijdigheid is duidelijk. Enerzijds zegt de woningstichting per ‘wijk’ een minimaal noodzakelijk aantal sociale huurwoningen te handhaven, en dit samen met andere corporaties; anderszijds zou het noodzakelijke minimum aantal sociale huurwoningen in de ‘wijk’ waarin het complex Amstel is gelegen, plotseling niet meer noodzakelijk, en ten opzichte van het aantal koopwoningen niet van invloed zijn.
– ‘Wijken’ en ‘noodzaklijk minimum aantal huurwoningen’
De motivering ‘wijk’ is hier ondeugdelijk. Sins de vorming van de stadsdelen in 1986 wordt in Amsterdam de term ‘wijk’ niet meer gebruikt. Aldus de slotzin van Korte historie van de Amsterdamse gebiedsindelingen, van de gemeente Amsterdam (afdeling Onderzoek en Statistiek), zie op internet: http://www.os.amsterdam.nl/pdf/2006_gebiedsindeling_historie.pdf. Bedoelde slotzin is te vinden onder aan pagina 11, voorafgaand aan de literatuurlijst op pagina 12.
De binnenstad (synoniem met stadsdeel Amsterdam-Centrum) kan dus geen ‘wijk’ zijn. De woningstichting zelf hanteert voor haar huurcomplexen, ook die buiten Amsterdam, een indeling in 8 ‘wijken’, waarvoor zij haar personeelsleden bijeenbrengt in zogenoemde ‘wijktafels’, en waarbij complex Amstel is gelegen in ‘wijk 6’, met complexen uit Stadsdeel Centrum, Stadsdeel Zuid en Stadsdeel West (productie 8).
De woningstichting verzuimt in haar voornemen aan te geven, welk het noodzakelijk minimum aantal huurwoningen is in wat zijzelf de ‘wijk’ noemt waarin complex Amstel is gelegen, en waarom; hoe dit aantal wordt berekend; welk het aandeel is van deze woningstichting zelf en dat van de andere woningcorporaties, in dit ‘noodzakelijke minimum’; en tevens waaruit de samenwerking met bedoelde andere corporaties bestaat, en hoe die samenwerking zou kunnen leiden tot het verkopen van de huurwoningen van complex Amstel. De woningstichting diende dit alles te motiveren en met cijfers te staven, maar verzuimt dit te doen.
In een zogenoemde Gebiedsvisie voor de stadsdelen Oud-Zuid en Centrum uit 2010 (de woningstichting zal zelf in deze procedure de tekst hiervan kunnen overleggen) meldde de toen bestaande Rochdale-vestiging Oud-Zuid/Centrum, dat mogelijk in stadsddel Centrum wel verkoop van huurwoningen zou plaatsvinden, maar dat voor het complex Amstel dat voornemen juist niet bestond. Destijds werd dit complex Amstel ´onze goudkust´ genoemd, en ‘die verkopen wij nooit’. De woningstichting verzuimt te motiveren waarom zij nu wel de huurwoningen van complex Amstel zou willen verkopen, en wat dan het verschil is tussen 2010 en 2013.
– ‘Weinig invloed’
Ook de motivering ‘invloed’is ondeugdelijk. Niet is duidelijk omschreven welke invloed dit zou zijn, noch waarop deze invloed zou kunnen worden uitgeoefend, noch bij wie. De woningstichting noemt in haar brief van 16-01-2013, blz. 2, ‘gesprekken met het stadsdeel’. Enig concreet voorbeeld hiervan, en nadere aanduiding van ‘het’ stadsdeel, ontbreekt. Andere corporaties zouden een veel grotere rol hebben. In haar hierboven geciteerde meerjarenplan zegt de woningstichting juist dat zij ‘samen met andere corporaties zoveel sociale huurwoningen handhaaft als minimaal nodig zijn‘. Dan zal de grotere rol van die andere corporaties juist welkom zijn.
Tegenstrijdig is bovendien, dat indien er bij weinig huurwoningen ook weinig invloed van de woningstichting is, deze invloed zou toenemen indien van de weinige huurwoningen ook nog woningen worden verkocht. Door verkoop zal deze invloed niet toenemen, maar juist afnemen.
Inmiddels heeft de woningstichting zelf het zich terugtrekken uit de binnenstad, door het verkopen van huurwoningen in stadsdeel Centrum, onmogelijk gemaakt. Dit na protesten op de Oostelijke Eilanden door een aantal bewonerscommissies, die van de onderhavige woningstichting en die van andere woningcorporaties. De bewonerscommissies wensen ‘maatwerk’, met een aanvaardbare verhouding tussen huur- en koopwoningen. Ook woningstichting Rochdale heeft hiermee ingestemd. Ze trekt zich dus niet terug maar blijft, ook in de toekomst, woningen verhuren in Amsterdam Centrum.
II) Financiële noodzaak
Ook het argument van de financiële noodzaak is ondeugdelijk.
Niet wordt gemotiveerd waarom het noodzakelijk zou zijn, juist de woningen van complex Amstel en niet die van andere complexen te verkopen. De woningstichting verwijst (in productie 4, blz. 3) naar jaarcijfers die openbaar toegankelijk zijn, maar verzuimt aan te geven waar, en uit welke cijfers precies, betreffende complex Amstel die noodzaak zou blijken. Zoals hierboven reeds gesteld is stadsdeel Centrum geen ‘wijk’. Onduidelijk blijft waar jaarcijfers over Rochdale’s ‘eigen’ wijk nr. 6 in de jaarcijfers te vinden zouden zijn en wat daaruit zou blijken.
Gevolgen voor de betrokken huurders
In een huurdersvergadering in complex Amstel op zondagmiddag 06 januari 2013 bleek onder meer van de volgende bezwaren.
– Bij verkoop worden sociale huurwoningen onttrokken aan de Grachtengordel, waarin huuwoningen al schaars zijn,
– door de komst van woningeigenaren wordt de eenheid onder de huidige huurders doorbroken,
– te vrezen valt voor frequente overlast door verbouwingen door elke nieuwe eigenaar,
– de huurders spreken thans op grond van de huurovereenkomst de verhuurster Rochdale aan voor zaken als schoonmaak, onderhoud, reparaties en klachten, dit laatste bij voorbeeld over overlast. Bij blijvend meningsverschil met Rochdale kan de bewoner zich kosteloos wenden tot de door het BBSH voorgeschreven klachtencommissie (in casu genaamd “Geschillen Advies Commissie’). Deze contractuele en wettelijke bescherming ontbreekt voor de ‘sociale’ huurder tegenover woningeigenaren en VvE’s. Bij een overleg op 14 in januari 2013 tussen bewonerscommissies bleken in één Rochdale-complex 19 (!) van deze VvE’s te bestaan. Over de nadelige invloed hiervan op de rechtspositie van huurders tegenover woningeigenaren zullen getuigen kunnen worden gehoord,
– het complex Amstel moet bijvoorbeeld nodig worden geschilderd. De huurders voorzien nu al meningsverschillen met woningeigenaren, een VvE of VvE’s, over het te kiezen schildersbedrijf en de gebruikte materialen,
– de binnentuin moet worden onderhouden. Door welk bedrijf? In 2012 was er al een misverstand tussen twee hoveniersbedrijven die beiden opdrachten van deze woninstichting kunnen aannemen,
– elke koper zou ook eigenaar worden van, en naar eigen inzicht kunnen beschikken over, 1/99 van de binnentuin, en daar een tent kunnen plaatsen of eigen gewassen (wie weet, aardappelen of ander voedsel) kunnen telen,
– elke koper zal de woning waarvan hij eigenaar wordt, kunnen verhuren. Juist op deze locatie valt huur door studenten te duchten, met feesten in de binnentuin of op de galerijen, temidden van de veelal bejaarde huurders.
Aan de woningstichting zelf valt wat zij noemt ‘het beheer van VvE”s’kennelijk zwaar (haar brief van 16-0102013, blz. 1-2, over haar ‘energie’ en ‘inspanningen’, want zij wil bewonerscommissies mandateren om namen haar in VvE’s op te treden. Hiervoor blijken bewonerscommissies in het geheel niet te voelen. Ook hierover zullen getuigen kunnen worden gehoord. De Bewonerscommissie Amstel zal hier evenmin mee instemmen. Zij behartigt de belangen van de huurders, overeenkomstig artikel 1, lid 1, onder g), Overlegwet. Hiermee is een optreden namens de verhuurder onverenigbaar.
De woningstichting is elders, bij voornemens tot verkoop, begonnen met voorlichtingsbijeenkomsten, maar inzake dit complex Amstel heeft zij nagelaten dit te doen. Dit in weerwil van artikel 4, tweede lid, Overlegwet.
Cultuurhistorisch
Tenslotte zijn er cultuurhistorische redenen om de huurwoningen van complex Amstel NIET te verkopen.
Aan voormalig wethouder J.L.N. (Jan) Schaefer wordt de uitspraak toegeschreven: ‘In gel.. kun je niet wonen.’ Ook aan hem worden juist met betrekking tot dit complex Amstel de uitspraken toegeschreven:
– “Dit is voor DEN arbeider, die ook aan DEN Amstel moet kunnen wonen“, en:
– “Dit blijven SOCIALE HUURWONINGEN voor de komende HONDERD JAAR.“
Dit complex aan ‘den‘ Amstel, met laat-20ste-eeuwse arbeiderswoningen, vormt daarmee de kers op de taart van de sociale woningbouw, die ex-banketbakker Schaefer tot stand bracht. Het complex Amstel zou veeleer een ‘in de komende honderd jaar’ door huurders bewoond Schaefermonument (of Schaefermuseum) moeten worden, dan worden verkocht. Zo is er in Amsterdam een Van Eesteren Buitenmuseum, met een museumwoning uit de jaren 1960.
Bovendien geniet dit huurcomplex Amstel sinds 2010 bescherming als onderdeel van het Unesco-werelderfgoed ‘Amsterdamse Grachtengordel’. In 2010 verkreeg dit deze bescherming als complex huurwoningen toen er, blijkens de bovengenoemde Gebiedsvisie 2010, geen sprake was van een voornemen tot verkoop. Het Unesco-verdrag verbiedt verkoop van werelderfgoed.
Conclusie
Het besluit van de woningstichting wijkt af van het advies van de bewonerscommissie bedoeld in artikel 5, eerste lid, Overlegwet. De woningstichting heeft haar besluit tot afwijking van het advies niet, althans ondeugdelijk, gemotiveerd. De woningstichting had voorts onder afweging van de betrokken belangen in redelijkheid niet tot afwijking van het advies kunnen komen.
Datering: 30 augustus 2013
Ondertekening:
(w.g.)
bewonerscommissieamstel@live.nl
p/a Amstel 296-N, 1017 AN
——————————————————————————————-
Rechtbank Amsterdam (sector Kanton) verklaarde dit verzoekschrift NIET-ONTVANKELIJK bij beschikking van 18 april 2014. De termijn voor hoger beroep bij het Gerechtshof is drie maanden, dus t/m 17 juli 2014.
De Bewonerscommissie Amstel vindt de argumenten van het verzoekschrift noch weerlegd door Rochdale, noch door de kantonrechter.
BOVENSTAANDE ARGUMENTEN VAN DE BEWONERSCOMMISSIE AMSTEL TEGEN VERKOOP VAN HUURWONINGEN IN COMPLEX AMSTEL BLIJVEN GELDEN.
————————————————————————————————-
BC Amstel, wettelijke status, Overlegwet: https://bcamstel.wordpress.com/2014/07/10
Geen hoger beroep, wel naar de wethouder: https://bcamstel.wordpress.com/2014/07/22
Beschikking 18-04-2012: https://bcamstel.wordpress.com/2014/07/27
‘leefbaarheidsambassadeurs’: https://bcamstel.wordpress.com/2014/07/28
bcamstel 